Lån för att leva, leva för att låna eller skuldfri?

Samhället ter sig emellanåt helt obegripligt. Emellanåt är fel ord; vissa delar av samhället ter sig alltid obegripliga.

Drömmen om villa, Volvo och vovve är något som funnits med i det svenska samhällets självbild sedan mitten av förra seklet. Socialdemokratin gjorde klart att alla skulle ha det lika bra och att lika bra innebar att alla skulle ha möjlighet att bo ståndsmässigt i en egen villa. Villabegreppet har utvidgats till att innefatta radhus, kedjehus, parhus och i stor omfattning även bostadsrätt.

Tanken är god, ansvarsfulla medborgare ska naturligtvis ha möjlighet till bästa möjliga bostad. Så långt allt väl.

Men när folket börjar använda villan som ett bankkonto utan begränsning, när skuldberget växer eftersom det är för lätt att låna och när bolånen ses som en boendekostnad, var befinner vi oss då?

Exemplen på konstig attityd är många:

• 3,5-miljonersvillan har dåligt med sol på vår och höst, så nu letar vi efter en bättre, vi har precis hittat en för 5 miljoner! 
• Jag tröttnade på köket så vi vandrade till banken och ökade våra bolån med 150000 kronor för att betala en förändring.
• När bilen blev över tre år slutade vagnsgarantin att gälla, då blev försäkringen jättedyr så vi lånade 300000 för att köpa en nyare bil. 

Det här är ganska typiska resonemang bland de som förväntas ha det lite bättre. Man lever, trots större tillgångar, helt och hållet över de tillgångar man har. Man tänker inte på konsekvenser långsiktigt, man köper för att köpa och man har inte lärt sig att spara innan man slösar. Sparandet är fixat i och med att man har lånat till en bostad att köpa.

Svenskarna har oerhörda förväntningar på samhällets möjlighet, skyldighet och ansvar när det gäller att ta hand om medborgarna. 

Man ska förbjuda SMS-lån eftersom bolagen som erbjuder tjänsten är omoraliska. Det nämns ingenting om mognadsgraden hos de som trots obetalda skulder hos Kronofogden ändå tar nya lån. De som inte förstått allvaret.

Man vill inte se en förändring med tvingad amorteringstakt eftersom boendet skulle bli för dyrt om man tvingades betala av lånen på 50 års sikt. Det går inte, då har man inte längre råd med semesterresan till Thailand, den nya bilen och det där nya badrummet som har årets färg. 

Givetvis ska det vara OK att belåna tillgångar, till exempel villan, men bara till en viss gräns. Och gränserna bör definitivt skärpas. Inte stramas åt totalt över en natt, men gradvis skärpas så att vi får en hållbar utveckling. 

Det här är egentligen basal hushållsekonomi som de flesta borde ha fått med sig från grundskolan; från matematik- och hemkunskapsundervisning, från hur man behandlats tidigare och hur man förväntar sig att bli bemött. 

Mer om detta senare...

Boränteprognos

Den som är lättroad kan gå igenom finansinstitutens olika prognoser för boränta. Det var ett tag sedan, men jag har tidigare påpekat att det rör sig om spekulationer och ren spådom snarare än sanning.

Talebs bok The Black Swan (Adlibris) är liksom Diamons böcker Collapse (Adlibris) och Guns, Germs and Steel (Adlibris) en mycket läsvärd skildring om hur dumma vi människor egentligen är. Liksom Diamond verkar Taleb ha tappat allt förtroende för människan i allmänhet och sina kollegor i synnerhet. Min syn på ekonomi som en serie slumpmässiga händelser förstärktes givetvis av The Black Swan, underligt vore väl annat.

När boräntan var som lägst för ett par år sedan siade spåmännen (ekonomerna) om att boräntan skulle stiga kortvarigt för att sedan falla igen. När bankerna nu börjar få lite fart på sina ränteintäkter och vinster igen börjar de sia om en kontinuerligt långsamt stigande ränta, i alla fall fram till 2013.

Mönstret är uppenbart - bankerna vill att låntagarna ska binda sina räntor när räntan är så hög som möjligt och att man ska öka sina skulder eller i vart fall inte amortera eller binda sina lån när räntan är så låg som möjligt.

Uppdelning av elmarknaden

Den 1 november nästa år delas den svenska elhandelsmarknaden upp i 4 regioner. För att inte diskriminera den utländska marknaden inom EU tvingas man ge samma villkor till alla, vilket är bra, men samtidigt innebär zonindelningen en möjlighet för elhandlarna att höja priserna ytterligare. Bilden till höger kommer från Privata Affärer.

Man använder bland annat överproduktion i Norra Sverige som argument för att ha lägre pris där, enligt beräkningarna cirka fem öre per kWh. Svensk energi har intressant information om elproduktionen i Sverige; ett normalt år produceras ca 65 TWh vattenkraft och kärnkraften ger ungefär lika mycket. Kärnkraftverken är placerade i mellersta och södra Sverige. Det handlar på något vis om att dela upp Sverige i mindre områden där områden med större befolkning får subventionera att det finns befolkning i andra områden, precis som vanligt.

Delar man in landet i områden enligt kartan så får man också en bild av hur andra kostander bör fördelas över riket. Vägnätet och trafikskatterna borde höjas i de norra delarna, liksom avgifter för elnät och TV. Nåja, det behöver inte vara så illa.

På grund av det kalla vädret som väntas de närmaste veckorna har elpriserna på marknaden redan stigit, vilket innebär ökad elkostnad för många villaägare. Dessutom väntas en acceleration av prisökningen, som alltid lagom till jul. Man skyller som vanligt på låga vattennivåer och glömmer helt bort att det är kärnkraften som skall rädda oss undan beroendet av fossila bränslen.

Att försöka minska sin elförbrukning och därmed kostnaden är ofta svårt. Det går att sänka temperaturen någon grad och om man ännu inte bytt uppvärmingsmetod kan det vara läge att göra det, men det är ofta inte värt investeringen. Undantaget är om man värmer med direktverkade el eller med någon form av föråldrad oljepanna.

Jag har rörligt elpris. Jag har försökt komma till en slutsats gällande hur man ska planera sitt elpris men har valt att prioritera flexibilitet så att jag kan byta elhandelsbolag så ofta jag vill. Prova-på-erbjudandena från elbolagen brukar ge en eller ett par månaders elhandel utan elbolagets egna påslag, jag brukar försöka byta elhandelsbolag någon gång under perioden november-februari för att dra så stor nytta som möjligt av "rabatten".

Boendekostnader under hösten

Hösten och vintern är dyra månader för de som har "eget" boender, dvs för oss som bor i egen villa eller i en bostadsrätt eller hyresrätt där vi själva får betala för uppvärmningen. För det mesta ser elbolagen även en möjlighet att utnyttja det faktum att elförbrukningen skjuter i höjden och ser till att höja priserna rejält just när förbrukningen är som högst.

Regeringen presenterar sin nya budget idag, som väntat utan några större överraskningar. De marknader som vi exporterar till har inte riktigt fått den fart som man väntat sig och därför blir den nya budgeten lite försiktigare. I praktiken innebär det att man skruvar ner något på vallöftena, vilket säkert har lika mycket men faktum att det är valår att göra som att våra exportmarknader inte går enligt (budgeterad) förväntan.

Det är positivt att man höjer studielånen i den nya budgeten men som all typ av skuldsättning är det svårt att få svenskarna medvetna om vad de drar sig in i. För egen del är studielån snart ett minne blott, beroende på en försiktig skuldsättning och aggressiv avbetalning. Det ska bli skönt att få se "hela" lönen för första gången.

Att satsa på utbildning i grundskolans senare år är oerhört viktigt. Tyvärr går många av satsningarna till fel saker; Socialdemokraternas måtto "alla ska vara lika dåliga" har slagit igenom i skolan så till den milda grad att vi snart står med ett land utan ordentlig kunskap. Det är inte bara ingenjörer och läkare som behöver en bra bakgrund för att kunna studera vidare, även andra yrkesgrupper måste få rätt förutsättningar redan i grundskolan. Det pratas mycket om språktest för invandrare men samma hårda krav bör gälla vid antagning till unversitet och högskolor, det är en katastrof att vi utexaminerar vad som skall vara högkompetenta akademiker som inte en kan skriva ordentligt. Trots att det finns hjälpmedel för de som eventuellt är lite svagare.

På den politiska sidan kan man känna lite skadeglädje av att Sahlin inte gillade Kristian Luuks bemötande i SVT:s valvaka på valnatten. Det hade hon förtjänat. Lars Ohly var inte heller nöjd, men det är tydligen OK att han beter sig som han gjorde.

-

För de som tänker sälja eller värdera om sin bostad för att kunna utöka sin skuldsättning rapporterar en undersökning bland sveriges mäklare att badrummet är det rum som är viktigast vid en försäljning. Det är inte någon stor överraskning - att badrum och kök är viktiga för potentiella köpare är både lätt att förstå och lätt att sätta sig in i.

Bolånetak och hushållens mariginaler

Idag införs det så kallade bolånetaket i Sverige. Finansinspektionen har gått ut med en rekommendation till bankerna att man inte skall tillåta högre belåning än ca 85%. I praktiken är det en återgång till vad som gällde för några år sedan; bankerna är givetvis rädda om både sina pengar och sina kunder och det är bättre för alla inblandade om banken åtminstone har en rimlig chans att få tillbaka sina pengar vid ett eventuellt övertagande.

I rättviselandet Sverige där det mesta ses som rättigheter kan de här riktlinjerna förefalla orättvisa - plötsligt har inte vem som helst råd att köpa (nästan) vad som helst (nästan) var som helst. Bara "rika" har råd att köpa i de finare områdena, något som svider i många svenska hjärtan. Eller?

Ett bolånetak innebär i praktiken att den som vill låna mer än 85% tvingas hitta 150.000 kronor per miljon på annat sätt; antingen genom att låna pengarna utan säkerhet (topp- eller blancolån), att själv tillhandahålla 15% av kostnaden och därmed ta en egen risk eller genom att sälja en befintlig bostad och flytta med vinsten.

Det kan bli besvärligt för en nystartad familj där de vuxna har stabila och säkra men inte överdrivet höga inkomster. Plötsligt krävs det mer planering - man måste antingen lära sig att spara rejält eller köpa något som är lite billigare och lite sämre än vad man egentligen vill.

Av de som bor i storstäderna är det säkert många som köper en bostadsrätt eller ett lite mindre boende till att börja med. Sedan uppgraderar man gradvis allteftersom man har kapital och behov av något större. Men det rör sig om tålmodiga människor som inte har behov av att få "allt på en gång".

Räntorna rör sig mer på spekulation än på faktiska data, trots att detta är helt naturligt är det få som är medvetna om det och tar hänsyn till det i sina kalkyler. Med de senaste årens rekordlåga räntor är det många som har haft "råd" att köpa drömbostaden men i takt med att de långa lånen behöver skrivas om och de korta räntorna är på väg upp igen så kommer det att börja att svida i plånboken på många håll.

Min rekommendation från tidigare kvarstår: Man ska ta ansvar för sin boendekalkyl och man ska själv se till att möjliga scenarior utvärderas. Vad händer till exempel om man blir förälder och får stanna hemma med 80% av inkomsten? Eller om räntan fördubblas, något som är sannolikt med nuvarande räntor.

För övrigt så tycker jag att e24 är ute och cyklar igen. De skriver i sin artikel att boendet blir 2294 kronor dyrare i månaden, men det inkluderar en amortering på 1900 kronor. De som tidigare inte amorterat på sina lån borde inte köpt en bostad alls, inte sant?

Skuldsättningen ökar

För några dagar sedan publicerade Cornucopia? en graf över det svenska folkets ökande skuldsättning. För egen del stämmer inte bilden, de egna skulderna minskar med varje månad snarare än ökar, men med rådande bomarknad är det inte konstigt att genomsnittsskulderna ökar.

För egen del känns det skrämmande att ta stora lån. Att överbelåna känns inte som rätt väg att få det man vill ha, snarare bör man vara försiktig och inte leva över sina tillgångar (helst) eller i varje fall inte över sina inkomster.

Vårt samhälle uppmuntrar som sagt var skuldsättning och belåning, vi ser det som en rättighet att alla ska ha en villa och minst en bil. Räntorna på våra lån ger skattereduktion och bankerna uppmuntras till att låna ut pengar.

Läs inlägget ovan och framförallt titta på grafen. Det enda jag saknar i grafen är prisutvecklingen på våra boenden, som på grund av ovanstående uppmuntran även leder till en skrämmande ökningstakt.

Boendekalkyl - Del 1

Bankerna arbetar med vad jag antar är dyra programvaror för att skapa snygga kalkyler till blivande husköpare, men faktum är att de bara tar hänsyn till det mest fundamentala. Ska man komma någonstans behöver man ett fåtal egna verktyg och lite matematiska baskunskaper.

Vid mitt husköp satte jag ihop ett kalkylblad som ser ut exakt som de utskrifter som bankerna gav. Värdena är väldigt beroende av varandra (t ex är skatt beroende av kommunalskattesats och inkomst, räntautgivter och ränteavdrag beror på lånets storlek och räntesats osv) och därför lämpar sig Microsoft Excel, Openoffice.org Calc eller Google Documents Calc utmärkt för syftet.

Själv valde jag Excel med en kopia uppladdad till Google Docs så att jag hade kalkylen tillgänglig för test om jag så ville. Att ha bladet i egen regi snarare än på webben innebär att man får bättre möjligheter att göra olika kalkyler som man kan jämföra, t ex olika boenden och olika prisnivåer.

De data som man behöver är samma som banken kommer att fråga efter:

• Pris, taxeringsvärde, byggnadsår, eventuella existerande pantbrev - Taxeringsvärdet kanske är av mindre intresse just nu då man oftast inte har en taxeringsvärdesberoende fastighetsskatt, men det kan vara bra att ha med i kalkylen eftersom fastighetsskatten i högsta grad är beroende av vem som har majoritet i riksdagen. Byggåren var tidigare intressant eftersom nybyggnationer hade reducerad fastighetsskatt.
• Löneuppgifter - här nöjer sig bankerna ofta med muntliga uppgifter, de kommer ändå att ta en kreditupplysning där de föregående årens faktiska uppgifter syns.
• Egen insats - från första oktober blir det svårare att låna mer än 85% av kostnaden. Notera att Finansinspektionen rekommenderar att banken inte lånar ut mer än 85% av köpeskillingen, men det finns ingen lag som hindrar det.
• Möjliga lån och räntesatser - Fördela lånebeloppet på en eller flera olika lån med olika räntesatser, t ex bundet 5 år, rörligt etc. Här är egentligen den stora nyttan med ett kalkylblad - man kan justera räntor och lånens storlek och se hur det påverkar ekonomin. Dessutom kan man se konsekvenserna av att låna mer eller mindre, om man har kapital tillgängligt.

Det rekommenderas att man efter boendekostnaden har omkring 5.000 kronor per vuxen och ungefär halva det beloppet per barn kvar att leva på. Personligen tycker jag att det är väldigt lågt räknat, det kan vara svårt att ha ett rikt liv med de nivåerna.

För att summera så rekommenderar jag att man sätter upp en egen, ärlig, kalkyl och att man är ärlig mot bankerna. Utnyttja läget om det går, tänk på banken som en långsiktig affärspartner snarare än ett institut som är skyldigt att hjälpa dig med finansieringen av ditt drömboende.

Konsumentverket har en sida om boende och bolån, Om Boende. Den innehåller säkert en hel del nyttig information men vid första ögonkastet tyckte i alla fall jag att den kändes informationsfattig.

Bostadspriserna håller... nästan. Eller?

Mäklarstatistik rapporterar att bostadsmarknaden är relativt stabil, priserna håller sig på samma nivå som tidigare. I Göteborg faller villapriserna med 2% i augusti och bostadsrättspriserna stiger med 1%.

Underlaget är troligen ganska klent jämfört med för ett par år sedan. När priserna stiger går allt fler säljare ut på marknaden för att kamma hem lite extra pengar, men då priserna står stilla eller faller är det många som avvaktar.

Jag vill upprepa att boende inte skall ses som en investering, utan som en (livslång) kostnad. Möjligtvis kan det bli en god investering om man kan köpa en bostad utan att belåna den, men den sitsen är få förunnad.

GP nämner att stigande räntor och kommande bolånetak inte tycks synas i siffrorna, men samtidigt är det statistiska underlaget för litet för att man egentligen ska kunna uttala sig.

Fastighetsbyråns VD tycks tro att de som skall göra en bostadsaffär är väl pålästa och har gjort djupa analyser av situationen och att det är en bidragande anledning till att marknaden håller i sig. Naturligtvis ligger det i Lars-Erik Nykvists intresse att locka fler kunder till bomarknaden, det är väl ingen hemlighet att mäklarna lever på att försäljning av bostäder?

Jag är tveksam till att de flesta husköpare verkligen är så pålästa som de kan verka. Det finns köpare som ser banken som någon som ska övertygas om att man som köpare har råd att köpa, även om så inte är fallet. Några vita lögner kan göra hela skillnaden - allt ifrån att överdriva lönesituationen och längden på eventuella tillfälliga inkomster till att undanhålla information om planerad föräldra- eller annan ledighet.

Min personliga uppfattning är att man ska behandla banken som en affärspartner. Man ska vara ärlig och se till att man verkligen får hjälp med en bra kalkyl (om man inte har möjlighet att göra den på egen hand). Det kräver öppenhet och ärlighet - men kan man inte vara ärlig kanske man riskerar att hamna över gränsen i alla fall?

Givetvis ska man behandla banken som en affärspartner åt andra hållet också - ställa krav, spela ut bankerna mot varandra och se till att få ett bra helhetserbjudande. Men det är uppenbart?

Nu ska vi bygga röster!

Mona Sahlin på besök i arbetarstaden Göteborg, det kan väl aldrig sluta väl? Nej, dagens GP ger första ledtråden i hur S röstfiskar, man lovar helt enkelt att fram till 2015 bygga 10000 nya bostäder i Göteborg.

Man anser att fler bostäder leder till fler jobb. På kort sikt är det ganska naturligt, någon måste ju bygga bostäderna, men hur var det med arbetstillfällen på lång sikt?

Man lovar också att bygga ytterligare 1000 bostäder för unga, något som kan vara en bra idé om man satsar på studentboenden i redan etablerade områden.

Vi befinner oss i vad som kan vara en bostadsbubbla utan dess like. Priserna har gått upp sedan 90-talet och de fortsätter uppåt, till viss del beroende på att de nya bostäder som uppförs säljs med stora vinster på en redan haussad marknad.

Men vad händer om det kommer en krasch, eller om vi hamnar i en eftersläng av lågkonjunkturen vi tror vi lämnat? Ett ytterligare överflöd av bostäder i regionen kommer att pressa priserna på de som redan finns här, något som i slutändan kommer att drabba S väljare eftersom de i högre grad är belånade upp över öronen. Minns att man inom den rödgröna röran anser att de som har högt värderade bostäder men för lite pengar till skatt och räntor ska belåna bostaden ytterligare för att betala.

Ägodelarna tycks öka i värde...

Jag föll nästan i fällan att beteckna boendet som en investering. Bättre att se det som en ägodel som genom regelbundet underhåll kostar en massa pengar men som tillför en viss livskvalité.

GP skriver att bopriserna i väst ökar. Intressant att man ser en ökning på 10-15% jämfört med förra året, det är en ganska kraftig stegring och detta under en period då folk i allmänhet bör vara medvetna om att räntorna kommer att gå upp.

Det är roligt att se att förorten Partille nu har ett snittpris på 3,5 miljoner kronor, det är mycket för en förort. Eller?

Kollaps

Jag kan inte riktigt släppa det här med hur mänskligheten aldrig verkar kunna lära sig av sina misstag. För övrigt gäller det alla typer av situationer och organisationer där människor är inblandade. Förutom Collapse av Jared Diamond finns det andra böcker på samma tema, fast med annan utgångspunkt i diskussionen, till exempel This Time is Different av Reinhart & Rogoff.

En del av problemet tycks vara att människor visst lär sig, men att organisationer och grupperingar av individer inte har något kollektivt minne. Med jämna mellanrum gör man alltså om misstag som gjorts tidigare, oftast i tron att man är bättre nu eller att det är annorlunda den här gången.

This Time is Different visar med historiska data hur vi gång på gång upprepar samma ekonomiska misstag som på sikt leder fram till kollapser och kriser. Collapse visar å sin sida på hur människan gång på gång förstört sin omgivning och underskattat naturen till den grad att det kostat hela populationen, eller stora delar av den, livet.

Många drömmer om att bli ekonomiskt oberoende, antingen genom spel eller genom att "lyckas" på börsen. Man sitter helt enkelt och tittar på när livet går, och väntar på att något positivt skall hända. För ett försvinnande litet fåtal fungerar det, men det finns andra sätt som ger nästan garanterad framgång. Man måste bygga sin ekonomiska framtid långsamt och omsorgsfullt, annars kan det gå käpprätt åt skogen. Fort.

Min nuvarande strategi går ut på att bygga upp en aktie- och fondportfölj med hjälp av medel som jag inte behöver på annat håll. Det är ett långsiktigt sparande, även om det är oerhört svårt att definiera långsiktigt - saker som förändrar livet händer nästan dagligen och man vore genant dum om man höll sig till sin linje oavsett vad som händer.

Parallellt med detta försöker jag minimera lån och andra långsiktiga ekonomiska åtaganden. Att minimera innebär ofta att amortera och att undvika dumma köp, det lyckas för det mesta men inte alltid. Notera att jag tidigare skrivit om boende som en kostnad och inte som en investering. Det är en uppfattning som jag delar med många andra, jag vet...